Pied-à-terre tax de Nueva York: el inmueble parado
Nueva York creó en 2026 una sobretasa anual sobre segundas residencias de no residentes. Se suma al FIRPTA y al impuesto sucesorio — y apunta al extranjero.
Un departamento en Manhattan usado pocas semanas al año es, para muchas familias latinoamericanas, más que ocio: es reserva de valor, es un pie en Nueva York, es diversificación. Durante años, el costo de mantenerlo parado era el impuesto inmobiliario local y poco más.
Eso cambió. En 2026, Nueva York creó una sobretasa anual sobre segundas residencias de alto valor cuyos dueños no viven en la ciudad — la llamada pied-à-terre tax. Y fue diseñada, en palabras de sus propios impulsores, para alcanzar a “residentes de fuera y élites globales” que usan el inmueble neoyorquino como caja fuerte. El comprador extranjero es, explícitamente, el blanco principal.
Este artículo explica la nueva tasa, cómo se apila sobre los tributos que ya existían, y por qué refuerza una conclusión que ya veníamos haciendo sobre inmuebles en EE. UU.: el costo real de tener va mucho más allá del precio de compra.
Qué es la pied-à-terre tax
El término viene del francés “pie en el suelo” — la residencia urbana de uso ocasional. La nueva tasa es una sobretasa anual sobre inmuebles residenciales en la ciudad de Nueva York que no son la residencia principal del dueño.
Los contornos esenciales, según la legislación del presupuesto 2026-2027, con vigencia desde el 1.º de julio de 2026 (y cláusula de cierre en 2031 si no se prorroga):
- A quién se aplica. Inmuebles residenciales de alto valor —casas de una a tres familias y condominios/cooperativas— que no sean la residencia principal del propietario, cuando la residencia principal está fuera de los cinco distritos.
- Franjas de valor y alícuotas anuales. En la configuración divulgada: 0,8% entre US$ 5 y 15 millones; 1,05% entre US$ 15 y 25 millones; y 1,3% por encima de US$ 25 millones, con umbrales que se amplían durante la implementación.
- Quién escapa. El inmueble usado como residencia principal por el dueño o su familia, o alquilado a un inquilino que lo use como residencia principal con contrato de al menos un año. El alquiler de corto plazo y el inmueble vacío no escapan.
El mensaje de la política es claro: mantener un inmueble caro parado en Nueva York pasó a costar, cada año, una fracción relevante de su valor.
El punto que cambia la cuenta: se apila
El error más común es mirar la pied-à-terre tax aislada. Lo relevante es cómo se suma a la pila de tributos que el propietario extranjero ya enfrentaba. Para un departamento de US$ 10 millones:
| Tributo | Cuándo | Naturaleza |
|---|---|---|
| Transfer tax (ciudad + estado) | En la compra | Único |
| Mansion tax | En la compra | Único |
| Impuesto inmobiliario (property tax) | Cada año | Recurrente |
| Pied-à-terre tax | Cada año | Recurrente (nueva) |
| FIRPTA (retención en la venta) | En la venta | Único |
| Estate tax | A la muerte | Único |
La pied-à-terre tax es la tercera capa recurrente sobre la tenencia. Y convive con dos eventos que ya tratamos: la retención del 15% del FIRPTA en la venta y el impuesto sucesorio de hasta 40% sobre inmuebles situados en EE. UU., ambos en Inmueble en EE. UU. vía LLC. La pregunta para el dueño dejó de ser “¿puedo absorber la sobretasa una vez?” y pasó a ser “¿quiero pagarla cada año, por la próxima década, sobre un inmueble que uso pocas semanas?”.
Nota de responsabilidad: la pied-à-terre tax de Nueva York es reciente, tiene implementación por fases y cláusula de cierre, y sus umbrales, alícuotas y exenciones pueden ajustarse por la legislación y la administración municipal. Las reglas aquí fueron verificadas en las fuentes oficiales en julio de 2026. El encuadre de un inmueble específico —valor, uso, alquiler, estructura de titularidad— debe confirmarse caso por caso, con asesoría en EE. UU.
Qué hacer con un inmueble ya adquirido
No hay fórmula, pero hay caminos a analizar — cada uno con trade-offs.
Verificar el encuadre y las exenciones. No todo inmueble de no residente cae en la sobretasa. Un contrato de alquiler de largo plazo a un inquilino que lo use como residencia principal puede apartarla — pero transforma el “pied-à-terre” en inversión de renta, con las consecuencias fiscales del alquiler para no residente (retención del 30% en bruto o elección por el neto).
Rehacer la cuenta de tenencia. Sumando impuesto inmobiliario, pied-à-terre tax y costo de oportunidad, el inmueble parado puede haber dejado de tener sentido — o no. Es cuenta de números, no de apego.
Revisar la estructura de titularidad. Como siempre en inmuebles en EE. UU., la forma de tener (nombre propio, LLC, sociedad extranjera) interactúa con FIRPTA, estate tax y ahora con la carga de tenencia. Y la participación entra en la cuenta de la declaración de bienes en el exterior de tu lado.
Preguntas frecuentes
Vivo en mi país y tengo un departamento en Nueva York que uso en vacaciones. ¿Pago la pied-à-terre tax?
Si el inmueble se encuadra en los umbrales de valor y no es residencia principal tuya, de tu familia o de un inquilino de largo plazo, en regla sí — es una sobretasa anual.
¿Reemplaza la mansion tax?
No. La mansion tax es única, en la compra. La pied-à-terre tax es recurrente, cada año. Pueden incidir ambas.
¿Alquilar el departamento aparta la tasa?
Puede apartarla, si es alquiler de largo plazo a un inquilino que lo use como residencia principal. El alquiler de corto plazo y el inmueble vacío no escapan — y el alquiler tiene tributación propia para el no residente.
¿Se suma al FIRPTA y al impuesto sucesorio?
Sí. Son tributos distintos: la pied-à-terre tax incide en la tenencia; el FIRPTA, en la venta; el estate tax, a la muerte. Todos pueden alcanzar el mismo inmueble.
Cómo verificar por tu cuenta
- Pied-à-terre tax — la legislación del presupuesto estatal de Nueva York (ejercicio 2026-2027) y las orientaciones del Department of Finance de la ciudad.
- FIRPTA e impuesto sucesorio de no residentes — el IRS (Sección 1445 y estate tax de “nonresident not a citizen”).
Si algún valor o regla difiere de la fuente oficial al momento de leer, la fuente oficial prevalece.
El punto de partida
La pied-à-terre tax no es, aislada, un golpe fatal — es una capa más. Pero es justamente el efecto de apilamiento lo que redefine el costo de mantener un inmueble de alto valor parado en Nueva York para quien vive afuera.
La pregunta correcta no es “cuánto es la nueva tasa”. Es “cuál es el costo total de tenencia de mi inmueble en EE. UU. —compra, tenencia anual, venta y sucesión— y si todavía tiene sentido, en la estructura correcta”. La respuesta es de cuenta, de los dos lados de la frontera.
De eso trata nuestro trabajo de protección patrimonial y de planificación tributaria: dimensionar el costo real de cada activo antes de que sorprenda.
Una conversación alcanza para saber si tu inmueble en Nueva York todavía conviene — y cómo tenerlo.
Contenido informativo. No constituye asesoramiento jurídico, fiscal, contable ni de inversión, ni opinión sobre derecho estadounidense. Las normas citadas fueron verificadas en las fuentes oficiales indicadas en julio de 2026 y pueden cambiar. La tributación de inmuebles en EE. UU. exige análisis individual, con asesoría en Estados Unidos y en tu país.